Rritja dyshifrore e çmimeve të apartamenteve, e shkëputur nga logjika e të ardhurave ngre pyetjen, a po jetojmë në një treg të shëndetshëm, apo në fillimet e një flluske të pasurive të paluajtshme?
Edhe pse elementi i flluskës nuk është i plotë, sipas profesor Elvin Mekës, mungojnë disa indikatorë tipikë që e karakterizojnë atë megjithatë, rreziku është real dhe kërkon vigjilencë institucionale.
“Shumë flitet për flluskën e çmimeve të ndërtimit në Shqipëri dhe ndonëse në treg duket se ka elemente që lidhen me të, duhet thënë se ekzistenca dhe krijimi i një flluske të mirëfilltë në tregun e pasurive të paluajtshme në Shqipëri nuk i ka të gjithë elementet të kushtëzojnë një prani të tillë.
Sigurisht kemi rritje të shpejtë të çmimeve, rritje të kërkesës përkatëse, por vetëm këto elemente nuk mjaftojnë për të përcaktuar krijimin e një flluske tipike në ndërtim.
Në ecurinë e çmimeve duket se ndikojnë të tjerë faktorë, që kanë mundësuar një panoramë të tillë në treg”.
Eksperti i urbanistikës dhe pedagogu Gentian Kaprata thotë se ndodhemi përballë një flluske, nisur nga zhvillimi urban dhe territorial i Tiranës në dekadën e fundit, që bien ndesh me zgjerimin e standardeve europiane për strehim dhe rritjen e popullsisë.
“Së pari është argumenti i normave të strehimit. Norma e vendeve të Bashkimit Europian është rreth 30 metër katror banim për banor.
Në fakt, kjo është edhe një normë projektimi, që do të thotë se ne arkitektët në proceset planifikuese dhe projektuese përdorim pikërisht këtë shifër, në projektet e reja të strehimit.
Kurse në Tiranë, që sipas matjeve të INSTAT në 12 vitet e fundit (2011 – 2023) u rrit vetëm me 40 mijë banorë, u ndërtuan rreth 12 milionë metra katror banesë e re, apo 300 metër katror për banor të ri. Pra, 10 herë më shumë.
Së dyti është argumenti i krahasimit të dinamikave të çmimit të banesave në 20 vitet e fundit në Tiranë. Unë e kam bërë këtë, referuar INSTAT dhe “Monitor”, dhe më del se (i) në periudhën 2005 – 2007 dhe për vitet 2017 – 2024, çmimet shënuan rritjen më të madhe.
Në periudhën 2009 – 2011 dhe 2014 – 2016, çmimet nuk ndryshuan. Në periudhën 2012 – 2014 çmimet u rritën pak, dhe në periudhën 2017 – 2024, indeksi i rritjes ishte i jashtëzakonshëm.
Përveç interpretimeve të tjera, ajo që deduktohet është e qartë: në vitet (2009 – 2011 dhe 2014 – 2016) kur në treg nuk hyri asnjë metër katror banim i ri (ofertë e re zero), si pasojë e moratoriumeve të ndërtimit, çmimi nuk ndryshoi.
Kurse në vitet e tjera, sa më e madhe të ishte sasia e sipërfaqes së re të banimit që hynte në treg, aq më shumë rritej çmimi. Kushdo që njeh rregullat e tregut të lirë, e kupton se në këtë sektor nuk ka pasur treg të lirë për strehim.
Thënë këto, është e qartë se jemi në një flluskë të qartë dhe fundi i një flluske është gjerësisht i njohur në botë. Mjafton të kujtojmë krizën apo plasjen e flluskës së çmimeve të banesave – në SHBA në vitin 2008.
Sigurisht flluska shqiptare nuk do të ketë ndikim shumë më të gjerë se familjet shqiptare dhe Shqipëria, sepse ne jemi një vend i vogël dhe ekonomia jonë nuk bën pjesë në rrjetin global të ekonomive, por nuk mund të mohohet se shumë të huaj që kanë blerë apartamente në Tiranë do të preken njësoj”.
Të rinjtë shqiptarë, të dytët në Europë për mbipopullimin e banesave
Por për shkak të të ardhurave të ulëta dhe çmimeve të larta të shitjes së apartamenteve, Shqipëria renditet ndër vendet me përqindjen më të lartë të mbipopullimit të banesave te të rinjtë, që po kthehet në një faktor nxitës për emigracionin.
Sipas të dhënave më të fundit të Eurostat, për vitin 2021, të fundit e disponueshme për Shqipërinë – 70.3% e të rinjve shqiptarë (15 – 29 vjeç) jetojnë në kushte mbipopullimi, që nënkupton se një familje nuk ka mjaftueshëm dhoma në raport me numrin e anëtarëve.
Ky tregues e rendit Shqipërinë në vendin e dytë në Europë, pas Malit të Zi (72.5% në 2022). Në Serbi kjo shifër është 60.8%, ndërsa në Maqedoninë e Veriut, 43.4%. Për Kosovën nuk ka të dhëna të raportuara.
Në kontrast të fortë, mesatarja e Bashkimit Europian është vetëm 26.5%, ndërsa në zonën euro zbret në 22.7%, sipas të dhënave të përditësuara për vitin 2024.
Vendet e Europës Veriore dhe Perëndimore shfaqin nivelet më të ulëta të mbipopullimit të banesave për të rinjtë: Holanda vetëm 4.3%, Finlanda 7.7%, Danimarka 8.1% dhe Gjermania 10.5%. Po ashtu, edhe vendet e zhvilluara të Europës Qendrore kanë përqindje ndjeshëm më të ulëta se Shqipëria, si Austria me 12.7% apo Franca me 12.5%.
Krahasimi i këtyre shifrave tregon hendekun e madh mes vendeve të Ballkanit dhe atyre të BE-së, ku standardet e strehimit për të rinjtë janë dukshëm më të larta.
Vendet e Europës Qendrore e Veriore kanë nivele shumë më të ulëta: Suedia 29.8%, Çekia 26.2% dhe Hungaria vetëm 23.6%.
